Nevzat Erdağ Vergi, Sosyal Güvenlik ve İş Hukuku Uzmanı
Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda değişiklik yapılmasına dair 7409 sayılı kanun 11/06/2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete ‘de yayınlandı. Kanunun 4. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici 1. madde eklenmiştir. Eklenen geçici madde ile, Konut kiraları bakımından 11/06/2022 tarihi ilâ 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu hükümler, 344. maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır. Kanun ile ayrıca, avukatlık stajına fiilen engel olmamak şartıyla herhangi bir işte sigortalı olarak çalışılmasının avukatlık stajının yapılmasına engel teşkil etmemesi, adli ve idari yargı hâkim ve savcı adayları ile hâkim ve savcı mesleğinden olanlar hariç olmak üzere, kamu kurum ve kuruluşlarının kadro ve pozisyonlarında görev yapanların avukatlık stajı yapabilmeleri ve bu kişilere avukatlık stajı süresi boyunca aylıksız veya ücretsiz izin verilmesi ve bu dönemde yıllık izinlerinin kullandırılabilmesi, birden fazla baronun bulunduğu illerde her bir baronun adli yardım bürosunu oluşturması ve yargı mercilerinin talebi üzerine yapılacak görevlendirmelerin Türkiye Barolar Birliği tarafından oluşturulan elektronik bilişim sistemi üzerinden o ildeki avukatlar arasında eşitlik gözetilerek yapılması ile münhasıran adli yardım hizmetleri için kullanılmak üzere Hazine ve Maliye Bakanlığınca Türkiye Barolar Birliği hesabına aktarılan ödeneğin barolar arasındaki dağıtım esasları belirlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 kuralının yürürlüğe gireceği tarihe kadar yine son 12 aylık TÜFE ortalamasına göre, yani yüzde 39.33 oranında kira artışı yapılacak. Yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ise, Türk Borçlar Kanunu md 344’e göre geçerli olan, kira artış oranının son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyeceği, yani en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar kira artışı yapılabileceği kuralı uygulanmayacak. Ne zamana kadar? 2 Temmuz 2023 tarihine kadar. 2 Temmuz 2023 tarihinde yeniden uygulanmaya başlayacak ve kiralar TÜFE’ye göre artırılacak.
Kalıcı olabilir mi? Geçici madde 1’in uygulanacağı döneme denk gelen son 12 aylık TÜFE ortalaması % 25’in altındaysa, kira artışı da TÜFE oranında yapılacak. Örneğin Ocak 2023’te son 12 aylık TÜFE ortalaması % 20 olursa, kira da % 20 oranında artırılacak, % 25 değil. Dava açılması halinde kiracı ve kiralayan arasındaki kira artışı uyuşmazlıklarında mahkemeler en fazla % 25 kira artışına karar verebilecek. O sebeple kiracı TÜFE oranında artış yapması için açılan davaların olumlu sonuçlanma şansı bulunmuyor.
Kiracılıkta 5. Yıl Kira bedeli kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranına göre her yıl kendiliğinden artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyecektir. Sözleşme imzalandıktan beş yıl sonra ise taraflar; kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla dava açabileceklerdir. Olağanüstü koşullar dışında Taraflar yukarıda belirlenen artış oranına riayet etmek zorundadır
Kiracılıkta 10. Yıl Kiracının tahliye edilebilmesi için, kanunda belirtilen haklı nedenlerin oluşması gerekiyor. Ancak, Borçlar Kanunu madde 347 gereğince, 10 yılı dolan kiracılar bu haklı nedenler olmadan da tahliye edilebiliyor. MADDE – 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Kira Sözleşmesi’nin Süresi Sona Ererse Ne Olur? Kira sözleşmesi çoğu zaman belirli bir süre öngörülerek yapılmaktadır. Ancak 6 aydan uzun konut veya işyeri kiralarında belirlenen süre sona ermiş olsa bile mal sahibi kiracısını kendiliğinden tahliye edemez. Zira kira sözleşmesi, sözleşmede belirlenen süre sona ermeden 15 gün öncesine kadar kiracı tarafından feshedilmezse kendiliğinden bir yıl daha uzamış olur. bu açıdan Kanun’da kiracı hakları güçlü şekilde korunmuştur.
Mal Sahibi Kiracıyı Kendi İhtiyacı İçin Çıkarabilir mi? Mal sahibi ya da gayrimenkul kiraya verildikten sonra onu satın alan yeni mal sahibi, bir ihtar göndererek taşınmazı kendi ihtiyacı sebebiyle kullanacağını ve bu nedenle taşınmazdan çıkması gerektiğini kiracıya bildirebilir. Bu tarz durumlarda kiracı genelde gayrimenkulden çıkmaz ise mal sahibi kiracıya karşı tahliye davası açmak zorunda kalır. Ancak yeni mal sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmesi ve Kiracıya 6 aylık mühlet vermesi gerekmektedir. Bu dava her halükarda kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte de açılabilir. Söz konusu davada mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı, gayrimenkulün mal sahibinin ihtiyacına tahsis edilip edilemeyeceği araştırılacaktır. Dolayısıyla kiracı mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını veya gayrimenkulün söz konusu ihtiyacı gidermeye elverişli olmadığını ispat ettiği takdirde mahkeme tahliye talebini reddedecektir.
