Nevzat Erdağ Vergi, Sosyal Güvenlik ve İş Hukuku Uzmanı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 inci maddesinde, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş olup, aynı Kanunun 70 inci maddesinde, mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilerek, kiraya verilen mal ve hakların ticari ve zirai bir işletmeye dâhil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari ve zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı hüküm altına alınmıştır. Kanun maddesinde geçen “ticari işletmeye dahil olma” ifadesinden; bilanço esasına tabi olan işletmelerde bilançonun aktifinde kayıtlı mal ve hakların, işletme hesabı esasına göre defter tutan ferdi işletmelerde ise işletme faaliyetiyle doğrudan ilgili olan ve envantere alınmış bulunan iktisadi kıymetlerin anlaşılması gerekmektedir. Bu çerçevede, aktife kaydedilmek suretiyle ticari işletmeye dahil edilecek gayrimenkullerin kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler ticari kazanç kapsamında değerlendirildiğinden söz konusu kira ödemeleri nedeniyle işletme sahibi tarafından fatura kesilmesi gerekmektedir. Öte yandan, ticari işletmeye kayıtlı bulunan gayrimenkulün satılması halinde elde edilecek gelirin de ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği tabiidir.
Gayrimenkul teslimlerinde vergiyi doğuran olay; gayrimenkulün mülkiyet hakkının devredildiği tarihte meydana gelmektedir. Gayrimenkul teslimlerinde mülkiyetin devri de, esas itibariyle tapuda alıcı adına tescili suretiyle gerçekleşmekte olup faturanın tescil tarihi de göz önünde bulundurularak düzenlenmesi ve muhasebeleştirilmesi gerekmektedir. Öte yandan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 262 nci maddesinde; “maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder” şeklinde tanımlanmış olup, aynı Kanunun 269 uncu maddesinde iktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu itibarla; kredi kullanılarak satın alınan gayrimenkullerin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemeler ve bunlara ilişkin her türlü giderlerin maliyet bedelini oluşturacağı tabiidir. 163 sıra no.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde, yatırımların finansmanında kullanılan kredilerle ilgili aktifleştirildiği hesap döneminin sonuna kadarki faiz giderlerinin taşınmazın maliyetine ilave edilmesi zorunlu olup, sonraki yıllarda oluşan faiz giderlerinin ise maliyete eklenmesi veya gider olarak dikkate alınması ihtiyaridir. Sabit kıymetlerle birlikte yatırımın maliyetine eklenmesinin zorunlu olduğu, işletme dönemine ait olan faizlerin ise ilgili bulundukları yıllarda doğrudan gider yazılmasının ya da maliyete intikal ettirilmek suretiyle amortismana tabi tutulmasının mümkün olduğu, açıklamasına yer verilmiştir. Bu açıklamalara göre; – Banka kredisi kullanılmak suretiyle alınan taşınmazın, Ancak, taşınmaz ile ilgili kredi faizlerini ilgili bulundukları yılda doğrudan gider mi yazılacağı yoksa amortismana mı tabi tutulacağı hususundaki tercihin başlangıçta yapılması gerekmektedir. Gider yazma yolunun seçilmesi halinde daha sonraki yıllarda bu tür giderlerin gayrimenkulün maliyetine eklenerek amortisman yolu ile itfa edilmesi veya önce amortisman ayırmaya başlayıp sonra gider yazma yoluna gidilmesine kanunen imkân bulunmamaktadır. Vergi Usul Yasası’nın 270’inci maddesi hükmü gereği olarak gayrimenkullerde maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, aşağıda yazılı giderler girmektedir.
KDV Kanununun; Bu açıklamalar çerçevesinde, iktisadi işletmelere dahil gayrimenkullerin kiralaması işlemleri KDV Kanununun 1/1 inci maddesine göre KDV ye tabi olacaktır. Buna göre, iktisadi işletmenize dahil edeceğiniz gayrimenkulün alımı sırasında ödediğiniz KDV nin, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu takvim yılı aşılmamak şartıyla, ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
Kanunun 17 nci maddesinin 4 üncü fıkrasının (r) bendinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin vergiden istisna olduğu, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin ise istisna kapsamında yer almadığı; istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı hüküm altına alınmıştır.
Söz konusu gayrimenkulün ticari amaçla elde bulunduruluyor olmaması ve en az iki tam yıl süre ile şirket aktifinde bulunması halinde, söz konusu gayrimenkulün satışı 17/4-r maddesi hükmü uyarınca katma değer vergisinden istisna olacaktır.
