Nevzat Erdağ Vergi, Sosyal Güvenlik ve İş Hukuku Uzmanı
Gayrimenkul alım satımının hızlandığı bu günlerde, gayrimenkul alıp satan okuyucularımızın, değer artışından dolayı gelir idaresinden ceza yememeleri için dikkat etmeleri gereken bazı hususları bu makalemde kısaca yazacağım.
Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve ödevlerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir. Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin elde ediş tarihinden başlayarak, beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Buna göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;
- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Voli mahalleri ve dalyanlar (balık avlanma sahaları),
- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak, beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir.
Günümüzde gayrimenkul alınırken çok uygulanan, fakat dikkat edilmeyen önemli bir husus ta; gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız”, yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından, bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.
Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda, elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil, ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecektir. Ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması), satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında, şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Aynı zamanda, bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç, ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Satın alınan ve trampa suretiyle edinilen arazinin, edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek, bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç olarak vergilendirilir.
Değer artış kazancında vergilendirilen bu kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç; elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancında maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonu’nca tespit edilecek bedel esas alınacaktır. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında elde edilme bedeli, elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen üretici fiyat endeksine göre hesaplanacaktır.
Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde, yıllık beyanname verilecektir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazancın tespitinde; alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farkın (2015 yılı için) 10.600 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır. Elde edilen değer artış kazancının safi miktarının açıklanan istisna sınırının aşması durumunda; satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar, yıllık beyanname ile beyan edilip, Gelir Vergisi Kanunun’da belirtilen oranlar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitle ödenecektir.
