Nevzat Erdağ Vergi, Sosyal Güvenlik ve İş Hukuku Uzmanı
Gelir Vergisi Kanununda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup, belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.
Kira Gelirinin Elde Edilmesi
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Geçmiş Yıl veya Gelecek Yıl Kira Bedelinin Tahsil Edilmesi
Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır.
Örneğin; 2012 ve 2013 yılları kira gelirleri topluca 2014 yılında tahsil edilirse, 2014 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
- Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir.
Örneğin; 2014 ve 2015 yılları kira gelirleri topluca 2014 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde, tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir.
Kira Bedelinin Ayni Olarak Tahsil Edilmesi
Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.
Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Belgelendirilmesi
Kira geliri elde edenler ile kiracıların;
- Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde,
- İş yerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle teşvik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.
Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanununun mükerrer 355. maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’i dir.
Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması
Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli”esas alınır.
Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
- Bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’i dir.
- Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’u dur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’u dur.
Kira Gelirlerinin Beyanı
- 2014 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam mesken kira geliri 3.300 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar.
- 2014 yılı için 3.300 TL istisna uygulanacaktır. Bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir.
- Bu istisna sadece tek mesken için uygulanacak olup, birden fazla mesken kirası elde edenler için istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
- Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde ise, bu konuttan elde edilen kira geliri için her bir ortak söz konusu istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.
- Sadece mesken kira geliri elde etse bile ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunanlar istisnadan faydalanamayacakları gibi, bu sistemden de faydalanamazlar.
- Mesken kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilir. Fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
- Götürü gider yöntemini seçenlerin mesken kira gelirinden 3.300 TL istisna düşüldükten sonra %25 oranında indirim uygulanır.
- Gerçek gider yöntemini seçenler sahibi bulunduğu konutu kiraya verip, kendisi de kirada oturuyorsa, 2014 yılı içinde ödediği kira tutarını gider olarak yazabileceklerdir.
- Gerçek gider yöntemini seçenler kiraya verdikleri mesken için yapılan borç ödemelerinin sadece faiz kısmını gider olarak yazabilir.
- Gerçek gider yöntemini seçenler sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulleri için elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’i tutarında gider olarak gösterebilir.
- Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadır.
- Mükellefler 01.01.014 – 31.12.2014 dönemine ait beyana tabi kira gelirini 2015 yılı mart ayının 1 – 25 inci günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar.
- Mesken kirası elde edip, beyan vermeyen veya eksik beyan edenler 3.300 TL lik istisnadan yararlanamazlar.
- 2014 yılı içerisinde 3.300 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar gayri safi tutarları toplamının 97.000 TL’yi geçmesi halinde, 3.300 TL’lik mesken istisnasından yararlanılamaz.
- 2014 yılı içerisinde tahsil etmiş olduğu toplam işyeri kira geliri 27.000 TL üzeri olanlar beyanname vermek zorundadır.
- Sadece iş yeri kirası elde etse bile, ticari, zirai veya mesleki kazancından dolayı mükellefiyeti bulunanlar bu sistemden yararlanamaz.
- Bir iş yerine birden fazla kişinin ortak olması halinde ise, bu iş yerinden elde edilen kira gelirden her bir ortağın hissesine düşen kira gelirinin 27.000 TL tutarı aşması halinde ayrı ayrı beyanname vermek zorundadır.
- İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilir, fakat götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
- Götürü gider yöntemini seçenlerin iş yeri kira gelirinden % 25 oranında indirim uygulanır.
- Kiraya verilen gayrimenkul elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin % 5’i tutarında indirim sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup, iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
- Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadırlar.
- Mükellefler 01.01.2014 – 31.12.2014 dönemine ait beyana tabi kira gelirini 2015 yılı mart ayının 1 – 25 inci günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar.
- İş yerlerini Basit Usul’e tabi mükelleflere kiraya verenlerin 01.01.2014 – 31.12.2014 tarihleri arasında elde ettikleri kira gelirleri 1.400 TL yi geçiyorsa GMSİ-Kira Beyannamesi vermeleri gerekmektedir.
- Mesken kira gelirinin 3.300 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile iş yeri kira gelirlerinin toplamı 2014 yıl için 27.000 TL‘yi aşması halinde mesken ve iş yeri için beyanname verilmesi gerekmektedir.
- Mesken kira gelirinin 3.300 TL istisna düşüldükten sonraki kalan tutar ile iş yeri kira gelirlerinin toplamı 2014 yıl için 27.000 TL‘yi aşmaması halinde ise, iş yeri kira geliri beyan edilmeyip, sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.
- Eğer mesken kira geliri 3.300 TL istisna tutarının altında ise, mesken kira geliri toplama dahil edilmeyecektir.
- İşyeri kirası elde edenler götürü veya gerçek gider yöntemini seçebilir. Ancak götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemezler.
- Götürü gider yönteminin seçilmesi halinde 3.300 TL mesken istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %25 oranında indirim uygulanır.
- Kiraya verilen gayrimenkul, elde ediliş tarihinden itibaren 5 yıl boyunca iktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirimi sadece mesken olarak kiraya verilen gayrimenkul için geçerli olup, iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller bu indirimden yararlanamayacaktır.
- Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl boyunca saklamak ve istendiğinde ibraz etmek zorundadır.
- Mükellefler 01.01.2014 – 31.12.2014 dönemine ait beyana tabi kira gelirlerini 2015 yılı Mart ayının 1 – 25. günü akşamına kadar beyan etmek zorundadırlar.
- İş yerlerini Basit Usul’e tabi mükelleflere kiraya verenlerin 01.01.2014 – 31.12.2014 tarihleri arasında elde ettikleri kira gelirleri 1.400 TL’yi geçiyorsa GMSİ – Kira Beyannamesi vermeleri gerekmektedir.
