Emlak Vergisi ile İlgili Tüm Bilinmesi Gerekenler

Epey bir zamandır kamuoyunda emlak vergisi konusu tartışılmakta olan ve bu yönde bana gelen soruları da cevaplamak adına emlak vergisi ile alakalı tüm konuları bu makalemde ayrıntılı olarak ele aldım.

Emlak Vergisi Oranındaki Artışın Nedeni Nedir?

Emlak vergisi oranlarında artışın iki nedeni vardır:

1.  Yeniden Değerleme Oranındaki Artış

Takdir komisyonlarınca tespit edilecek asgari ölçüdeki arsa metrekare birim değerleri 4 yıl süreyle (Bakanlar Kurulunca 4 yıllık takdir süresi uzatılmadığı veya kısaltılmadığı takdirde) geçerli olacaktır.  Vergi değerinin hesabında, söz konusu değerler gelecek yıllarda emlak vergisindeki yıllık artış oranı olan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde arttırılarak dikkate alındığı için 2014 yılı için geçtiğimiz yılki % 3,93’ten çok daha yüksek bir oranda alınacaktır.

2. 4 Yılda Bir Belirlenen Arsa Metrekare (m2) Birim Değerindeki Artış

4 yılda bir belirlenen arsa metrekare (m2) birim değerinin 2014 de takdir komisyonlarınca yeniden belirlenecek olması arsa değerlerini, yani emlak vergisi hesaplamalarındaki en önemli kıstasın bazı yerlerde % 500’e kadar oranlarda artmış olması anlamına gelir.

Emlak Vergisi Yerleşim Yerine Göre Neden Değişiyor?

Kanun gereği 4 yılda bir İlçe Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergilerinde her ilçenin, her caddenin, hatta her sokağın emlak vergisi farklıdır. Bu oranlar İlçe Takdir Komisyonu tarafından takdir edilen arsa metrekare (m2) birim değerine göre ortaya çıkan arsa değeri ile Maliye Bakanlığı ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit edilen inşaat m2 birim değeri hesaplamada kullanılır.  Bu yüzden birçok yerde emlak vergilerinde yukarıda bahsettiğimiz 2 nedenden dolayı artışlar olacaktır.

Takdir Komisyonlarında Kimler Vardır ?

İlçe Takdir Komisyonları; Belediye Başkanı veya vekil edeceği bir memur başkanlığında, ilgili belediyeden bir memur, Vergi Dairesi Başkanının görevlendireceği 2 memur, Tapu Sicil Müdürü veya görevlendireceği bir memur, Ticaret Odasınca seçilmiş bir üye ile ilgili Mahalle Muhtarından oluşmaktadır.

Takdir Komisyonu Kararları Nasıl Uygulamaya Girer?

Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin 4 yılda 1 yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından en az 6 ay önce karara bağlanarak , arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.

Büyük Şehirlerde Takdir Komisyonu Kararlarının Uygulaması Nasıldır?

Büyük şehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası, esnaf ve sanatkarlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları 15 gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.

Takdir Komisyonu Kararlarına İtiraz Hakkı Var mıdır?

Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları 15 gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler. Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine 15 gün içinde Danıştaya başvurulabilir. Danıştay ve vergi mahkemelerince bu davalar, dosyanın tekemmül ettiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde karara bağlanır.”

Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilan edilir.

Takdir Komisyonlarının Değerleme Ölçüleri Nelerdir?

Değerler arasındaki farklılıkların tespitinde; bu yerlerin genel kullanış biçimleri, başlıca bölge tipleri, bölgelerin nüfus ve yapı yoğunlukları, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri, iş yeri merkezlerine ve meskun yerlere uzaklık ve yakınlıkları, ulaşım durumu, su, elektrik, doğal gaz ve kanalizasyon gibi alt yapı hizmetlerinin olup olmadığı, imar planlarındaki durumu, topografik durumu ve turizm, sanayi, toplu konut, sit, rekreasyon vb. alanlar içerisinde bulunup bulunmadığı dikkate alınarak değerlendirilir.

Emlak Vergisi Nasıl Tespit Edilir?

Takdir komisyonunca kesinleşen arsa metrekare (m2) birim değeri kararından sonra o yıl için yine maliye bakanlığı tarafından 30.12.2014 tarihinde Yayımlanan 65 seri nolu Emlak Vergisi tebliğinde yer alan inşaat maliyet m2 fiyatları ile birleştirilerek emlak vergisi matrahı hesaplanır. Hesaplanan matrah üzerinden meskenler için binde 2, iş yerleri için bin de 4, arsalar için binde 6 oranında emlak vergisi hesaplanır. İzleyen 3 yıl da ise 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

Emlak Vergisinde Katlanan Artışların Nedeni Nedir?

Bu bedellerin 4 yılda bir açıklanmasından kaynaklanan ve bazı ilçelerde üçe katlanan artışlar olabiliyor. Bu da tabi ki yurttaşlarımızın tepkisini çekebiliyor. Ancak bir evin vergi rayiç bedeli ile gerçek satış değeri arasında da bir uçurum olmaması gerekiyor. Bu yönüyle baktığımızda artışlar normal karşılanabilir. Elbette her vergi mükellefi ödeyeceği verginin düşük olmasını bekleyebilir.

Emlak Vergisindeki Artışa Bağlı Başka Değişen Vergi Var mıdır?

Emlak vergisinin % 10’u oranında ödenen ‘Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı’ da emlak vergisindeki artış oranında artmaktadır.

Emlak Vergisindeki Artış Başka Vergileri Etkileyecek mi?

Emlak vergisi oranlarındaki değişim kira beyanları dışında başka vergilerinde artmasına sebep olacaktır. Bunlara bakacak olursak:

• Gelir Vergisi Kanununun 73. maddesine göre; kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor. Emsal kira bedeli de gayrimenkulün emlak vergisi değerinin, % 5’i olarak hesaplanıyor. Bu durumda emlak değerlerindeki artış kiradan dolayı beyan ettiğiniz gelir vergisi beyanlarınızı etkileyecektir,
• Gayrimenkul satışında gerçek satış tutarı düşük olsa bile harçlar kanununun 63. maddesi gereği “emlak vergisi değeri üzerinden beyan” edip, tapu harcı ödenecek,
• Ölüm halinde, mirasçılar veraset ve intikal vergisi beyannamesi verirken, Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 10. maddesi gereği “emlak vergisi asgari değerini” beyan etmek ve bunun üzerinden vergi ödemek zorunda olduklarından bu vergide de artış olacak,
• Gayrimenkul satışında 5 yıl içinde satılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Bu kazanç GVK Mükerrer 80. maddesine göre vergiye tabidir. Satışta emlak vergisi değerini göstermek zorunda olunduğundan, buna bağlı vergi çıkabilecek,
• KDV oranı, 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren ruhsatı alınan inşaatlarda “arsa m2 değerine göre” belirlendiğinden, arsanın emlak vergisi değerindeki artış nedeniyle, konut KDV oranı daha yüksek olabilecek.

Emlak Vergilerini Kim Kullanır?

“Emlak vergisi ilçe belediyelerinin en büyük vergi kaynağıdır. Emlak vergisinden sonra genelde en büyük payı ise merkezi idare vergi gelirlerinden alınan pay oluşturmaktadır. Belediyelerin işlevlerini yerine getirmek için çalıştırdığı personel için ödenen ücretler ile ilçe sınırları içinde yapılan her türlü alt ve üst yatırım hizmetlerinin bedelleri bu kalemlerden alınan gelirden karşılanmaktadır. Dolayısıyla emlak vergileri belediyelerin en önemli gelir kalemlerindendir. Az olması belediyeleri olumsuz etkiler.

Emlak Vergileri Hangi Tarihte Ödeniyor. Bu Tarihler Kaçırılırsa Ne Olur?

Emlak vergileri her yıl ; 31 Mayısa kadar peşin ödeneceği gibi yine her yılın Mayıs ve Kasım ayı sonuna kadar ödenebilir.

1. Taksit 31 Mayıs,
2. Taksit için 30 Kasıma kadar ödeme yapılabilir. Bu tarihlerde ödeme yapmayanlara kanun gereği yıllık % 23,4 ve aylık % 1,95 TL gecikme zammı uygulanır. Vatandaş isterse 2 eşit taksiti beklemeden tamamını 1 defada da ödeyebilir. Mükellefler yeni bir gayrimenkul aldıklarında bildirim yapmazlar ise ayrıca ödenecek vergi kadar vergi zıyai cezası oluşmasına neden olurlar. Yasal süreleri içinde ödenmeyen emlak vergileri için en son işlem icra takibi ile gayrimenkulün satışa çıkarılarak emlak vergisinin ödenmesi sağlanır.

Emlak Vergisi Ödemeyenler İçin Yasal Bir İşlem Yapılır Mı? 

Emlak vergisi ödemek devletin belirlediği yasal bir zorunluluktur. Emlak vergisini hiç ödemeyen bir mükellefin borcu yükseldikçe evini kaybetme süreci başlamıştır diyebiliriz. Çünkü kamu alacağı takip edilir. Takipli alacak teminat altına alınır. Süresinde ödenmezse istenmeyen sonuçlara yol açabilir.

Emlak Vergisi Konut ve İş Yeri İçin Farklı mıdır?

Konutlar için ayrı, iş yerleri ve arsalar için ayrı ayrı oranlar belirlenmiştir. Bunlar Büyük şehir belediye sınırları içinde olan ilçelerde ve normal bölgelerde farklılık göstermektedir. 17 Ağustos 2013 tarihli resmi gazetede yayınlanan 62 nolu Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Emlak Vergisi Kanunu Genel tebliğinde;

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendinde,

• Binalar için vergi değerinin,
• Maliye ve Bayındırlık ve İskân Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek

Bu itibarla, emlak vergisine esas olmak üzere 2014 yılında uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca bu tebliğ ekinde yer alan cetvelde belirtilen tutarlarda tespit edilmiştir

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 maddesinde 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanacağı da belirtilmiştir. Yine Bakanlar Kurulunun, vergi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya 3 katına kadar artırmaya yetkilidir denmektedir.

Vergi matrahı üzerinden hesaplanan emlak vergisi oranları aşağıdaki tabloda ayrıntılı alınmıştır.

EMLAK VERGİSİ ORANLARI
	Konut	İşyeri	Arsa	Arazi
Normal Yöreler	Binde 1	Binde 2	Binde 3	Binde 1
Büyükşehir Sınırları ve Mücavir Alanlar İçi	Binde 2	Binde 4	Binde 6	Binde 2

Yeni Kurulan Büyükşehirler Zamlımı Emlak Vergisi Ödeyecek?

06.12.2012 Tarih 6360 Sayılı 14 İlde Büyük şehir Belediyesi ve 27 İlçe Kurulması ile bazı kanun ve kanun hükmünde kararnamelerde değişiklik yapılmasına dair kanunun 1. Maddesinde Büyük şehir belediyesi kurulması ve sınırlarının belirlenmesi anlatılmıştır. Buna göre;

(1) Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Ordu, Tekirdağ, Trabzon, Şanlı urfa ve Van illerinde, sınırları il mülki sınırları olmak üzere aynı adla büyük şehir belediyesi kurulmuş ve bu illerin il belediyeleri büyük şehir belediyesine dönüştürülmüştür,

(2) Adana, Ankara, Antalya, Bursa, Diyarbakır, Eskişehir, Erzurum, Gaziantep, İzmir, Kayseri, Konya, Mersin, Sakarya ve Samsun büyük şehir belediyelerinin sınırları il mülki sınırlarıdır,

(3) Birinci ve ikinci fıkrada sayılan illere bağlı ilçelerin mülki sınırları içerisinde yer alan köy ve belde belediyelerinin tüzel kişiliği kaldırılmış, köyler mahalle olarak, belediyeler ise belde ismiyle tek mahalle olarak bağlı bulundukları ilçenin belediyesine katılmıştır,

(4) İstanbul ve Kocaeli il mülki sınırları içerisinde bulunan köylerin tüzel kişiliği kaldırılarak bağlı bulundukları ilçe belediyesine mahalle olarak katılmıştır

demektedir. Aynı kanunun 36/a maddesinde;

a) 1. maddesi; ilk mahalli idareler genel seçiminde,

b) Diğer hükümleri yayımı tarihinde, yürürlüğe girer tanımlaması ile yeni kurulan büyükşehirlerin 2014 yılı emlak vergilerinin % 100 artırımlı uygulanacağı da belirtilmiştir.

Emlak Vergisinden Muaf Olanlar Kimlerdir?

Emlak Vergisi Kanununda hem bina vergisi ve hem de arazi vergisi için, bu vergilerden muaf olanlar sayılmıştır. Buna göre:

• Özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait binalar; kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar, zirai üretim amaçlı kullanılan binalar gibi pek çok gayrimenkul için emlak vergisi ödenmesi gerekmiyor.

Bunun dışında;

• Türkiye sınırları içinde, brüt alanı 200 m2’yi aşmayan bir evi olan, 2013 yılında elde ettiği faiz, repo vb. menkul sermaye iradı geliri 26 bin TL’yi aşmayan emekliler,
• Hiç gelirleri olmayan işsizler ve ev hanımları,
• Engelliler, başka gelirleri olsa bile, 200 m2’yi aşmayan bir evleri için,
• Gazilerin ve şehitlerin dul ve yetimleri için vergi oranı Bakanlar Kurulunca sıfır olarak belirlenmiş. Bakanlar Kurulu bu oranı değiştirene kadar gazi ve şehitlerin dul ve yetimlerinin emlak vergisi ödemesi gerekmemektedir.

Sıfır oranlı emlak vergisi hakkı olduğunu bilmeyip ödeme yapanlara ödedikleri tutarlar iade edilir mi?

Maliye Bakanlığının 2011 tarih ve 006.01-258 sayılı Özelgesin de belirtildiği üzere; indirimli bina vergisinden yararlanabilmek için verilmesi gereken bildirimde bir süre ön görülmediğinden düzeltme zaman aşımı süresi (5 yıl) dikkate alınarak geçmişte fazladan ödenen bina vergisinin geri alınması mümkündür. Bunun için mükellefin, belediyeden düzeltme yoluyla yersiz ödediği vergilerin iadesini talep etmesi gerekmektedir.

Emlak Vergisi Muafiyetinden Yararlanmak İçin Ne Gerekiyor?

Emlak vergisi muafiyetinden faydalanmak için Belediye’ye durumumuzu bildirmemiz yeterlidir. Ancak Belediye çeşitli kamu kuruluşlarından ve özel kuruluşlardan toplayacağı bilgi ile ya da tapu kayıtlarının kontrolü yöntemiyle beyanımızın doğruluğunu araştırma hakkına sahiptir. Bu araştırmalar sonunda, eğer mükellefin gerçek dışı beyanda bulunduğunu tespit ederse, alınmayan vergiyi, vergi tutarında vergi zıyai cezası ve gecikme faizi ile birlikte alacaktır.