Şirketler yatırım amaçlı veya kendi kullanımları için gayrimenkül satın alabilirler bugün danışmanlık yaptığımız bir müşterimizin sorusu
“tapuda gerekli tescil işlemini yaparak satın aldığımız gayrimenkul için satıcı Şirket tarafından düzenlenen faturada bulunan katma değer vergisinin (KDV) indirim konusu yapılıp yapılamayacağı ile alacağımız kira karşılığında kiracıya fatura kesip kesemeyeceğimiz …”
Bu soru birçok firmayı ilgilendiren bir konu olduğu için konuyu gelir idaresinin verdiği görüşler ve vergi mevzuatımız ışığında bu makaleme konu yapıyorum.
Olaya vergi mevzuatımız açısından bakacak olursak:
Gelir Vergisi Kanunu Yönünden
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37. maddesinde, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş olup, aynı Kanunun 70. maddesinde, mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilerek, kiraya verilen mal ve hakların ticari ve zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari ve zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kanun maddesinde geçen “ticari işletmeye dahil olma” ifadesinden; bilanço esasına tabi olan işletmelerde bilançonun aktifinde kayıtlı mal ve hakların, işletme hesabı esasına göre defter tutan ferdi işletmelerde ise işletme faaliyetiyle doğrudan ilgili olan ve envantere alınmış bulunan iktisadi kıymetlerin anlaşılması gerekmektedir.
Bu çerçevede, aktife kaydedilmek suretiyle ticari işletmeye dahil edilecek gayrimenkullerin kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler ticari kazanç kapsamında değerlendirildiğinden söz konusu kira ödemeleri nedeniyle işletme sahibi tarafından fatura kesilmesi gerekmektedir.
Öte yandan, ticari işletmeye kayıtlı bulunan gayrimenkulün satılması halinde elde edilecek gelirin de ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği tabiidir.
Vergi Usul Kanunu Yönünden
- 213 sayılı Vergi Usul Kanununun, 229. maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu,
- 231/5. maddesinde, fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılacağı, hüküm altına alınmıştır.
Buna göre, gayrimenkul teslimlerinde vergiyi doğuran olay; gayrimenkulün mülkiyet hakkının devredildiği tarihte meydana gelmektedir. Gayrimenkul teslimlerinde mülkiyetin devri de, esas itibariyle tapuda alıcı adına tescili suretiyle gerçekleşmekte olup faturanın tescil tarihi de göz önünde bulundurularak düzenlenmesi ve muhasebeleştirilmesi gerekmektedir.
KDV Uygulaması Yönünden:
- KDV Kanununun; 1/1 inci maddesinde; Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,
- 1/3-f maddesinde, Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV nin konusuna girdiği,
- 17/4-d maddesinde, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV’den istisna olduğu,
- 29/1. maddesinde, mükelleflerin, yaptıkları vergiye tabi işlemler üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, faaliyetlerine ilişkin olarak kendilerine yapılan teslim ve hizmetler dolayısıyla hesaplanarak düzenlenen fatura ve benzeri vesikalarda gösterilen katma değer vergisini indirebilecekleri, 3. bendinde ise,”( 3297/9 md.) İndirim hakkı vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu takvim yılını takip eden takvim yılı aşılmamak şartıyla, ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde kullanılabilir. (Ek cümle:9/3/2023-7440/16 md.) Şu kadar ki, boru hatları veya elektrik telleri ile taşınan ve sürekli akış hâlinde olan malların ithaline ilişkin olarak ithalatın yapıldığı vergilendirme dönemine ait katma değer vergisi beyannamesinin verilme süresi sonuna kadar ödenen katma değer vergisi, ithalatın yapıldığı dönemde indirim konusu yapılabileceği”
- 30/d maddesinde, Gelir ve Kurumlar Vergisi kanunlarına göre kazancın tespitinde indirimi kabul edilmeyen giderler dolayısıyla ödenen KDV nin, mükellefin vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan KDV sinden indirilemeyeceği, hüküm altına alınmıştır.
Bu açıklamalar çerçevesinde, iktisadi işletmelere dahil gayrimenkullerin kiralaması işlemleri KDV Kanununun 1/1 inci maddesine göre KDV ye tabi olacaktır. Buna göre, satın alınan taşınmazın (şirket faaliyetinizin icrasında kullanılması kaydıyla) şirket aktifine kaydedilmiş olması durumunda, bu taşınmaza ait yüklenilen KDV’nin vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu takvim yılını takip eden takvim yılı aşılmamak şartıyla, ilgili vesikaların kanuni defterlere kaydedildiği vergilendirme döneminde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Diğer taraftan, Şirketinizin faaliyet konuları arasında taşınmaz ticareti yer alması halinde, satmak amacıyla işletmeye alınan taşınmazların alımı sırasında ödenen KDV’nin de indirim konusu yapılacağı tabiidir
Proje Harcı Ve Tapu Harcı Gibi Masraflar Gider Yazılabilirmi?
Yukarıda yer alan hükümlere göre, ticari faaliyetinizi yürütebilmek için kullandığınız kredilere ilişkin olarak ödediğiniz faizler ile işyeri olarak kullanmak maksadıyla yaptırdığınız inşaat ile ilgili olarak ödenen proje harçlarının Gelir Vergisi Kanununun 40’ıncı maddesinin birinci fıkrasının birinci bendine göre ticari kazancın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılması gerekmektedir. Diğer taraftan, inşa edilen söz konusu işyerine ait ödenen tapu harçlarının ise aynı Kanunun 40’ıncı maddesinin birinci fıkrasının altıncı bendine göre ticari kazancın tespitinde indirim konusu yapılacağı tabiidir.
Yukarıda yapılan açıklamalara göre gayrimenkullerde maliyet bedeline giren giderler ismen zikredilmiş olup bina ve arsaların alımı sırasında ödenen proje harcı ve tapu harçları bu giderler arasında sayılmamakla birlikte, yapılan işlem sonucunda doğan söz konusu harç tutarlarının masraf niteliği taşıdığı kabulü gerekeceğinden, genel giderler arasında gösterilmesi veya maliyete eklenmesi mümkündür
Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37- 70 inci maddesi
- 213 sayılı Vergi Usul Kanununun, 229-231/5 inci maddesi
- Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Gelir Kanunları KDV-öTV Grup Müdürlüğününü 05.12.2019 tarihli 39044742-130-E.1067244 özelgesi
- Gelir İdaresi Başkanlığı İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü 09/03/2012 tarihli B.07.1.GİB.4.35.17.01-35-02-296 sayılı özelgesi
- Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı (Mükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü) 27575268-105[262- -8890]-989 20/09/2012 sayılı özelgesi
Nevzat Erdağ Vergi, Sosyal Güvenlik ve İş Hukuku Uzmanı
Çok faydalı ve bilgilendirici bir yazı… Paylaştığınız için teşekkürler..